Hisseli tapuda herkes kendi bölümünü kullanıyor; komşu hissedar bölümüme müdahale ederse ne yapabilirim?
Paylı mülkiyette hissedarlar yıllardır belirli bölümleri ayrı ayrı kullanıyorsa (fiili taksim), bu kullanım düzeni hukuken korunur. Bölümünüze müdahale eden hissedara karşı müdahalenin men'i (elatmanın önlenmesi) davası açabilir, haksız kullanım için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilirsiniz.
📌Fiili taksim ne demektir?
Tapuda taşınmaz hisseli görünse de, uygulamada hissedarların (çoğu zaman aile büyüklerinden gelen bir düzenle) araziyi kendi aralarında bölüşüp her birinin belirli bir bölümü ekip biçtiği, çevirdiği veya üzerine yapı yaptığı sık görülür. Buna fiili taksim denir. Yazılı bir sözleşme olmasa dahi, uzun yıllara yayılan ve tüm hissedarlarca benimsenmiş bu kullanım düzeni hukuk tarafından tanınır: hiçbir hissedar, öteden beri başka hissedarın kullanımında olan bölüme "tapuda hissem var" diyerek el atamaz.
🏛️Müdahale hâlinde açılacak dava
Bölümünüzün duvarını yıkan, ekinini süren, yapı yapan veya bölümünüzü kullanmanızı engelleyen hissedara (veya ondan hak aldığını iddia eden üçüncü kişiye) karşı müdahalenin men'i davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Davada şunlar ispatlanır:
- Taşınmazda yerleşik bir kullanım düzeninin (fiili taksimin) varlığı — tanıklar, eski tarihli hava fotoğrafları, çit/duvar gibi sabit sınırlar, elektrik-su abonelikleri, vergi kayıtları ve varsa eski tarihli haricî sözleşmeler bu konuda güçlü delillerdir,
- Çekişmeli bölümün öteden beri sizin (veya öncekilerinizin) kullanımında olduğu,
- Davalının bu düzeni bilerek bozduğu.
Mahkeme genellikle keşif yapar, fen ve ziraat bilirkişileriyle kullanım sınırlarını krokiye bağlar.
📌Ecrimisil ve yıkım talepleri
Müdahale eden hissedar bölümünüzü kullanarak gelir elde ettiyse veya sizi kullanımdan yoksun bıraktıysa, geriye dönük olarak ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilirsiniz; bu talep kural olarak geriye doğru beş yıllık dönem için hesaplanır. Bölümünüze yapı yapılmışsa kal (yıkım) talebi de davaya eklenebilir. Acil durumlarda (duvar yıkımı, inşaata başlanması gibi) dava ile birlikte ihtiyati tedbir istenerek müdahalenin dava süresince durdurulması sağlanabilir.
📌Kalıcı çözüm: ortaklığın giderilmesi veya rızai taksim
Müdahale davası mevcut düzeni korur ama tapuyu bölmez. Kalıcı çözüm isteyen hissedarlar, imar mevzuatı elverdiği ölçüde rızai taksim (anlaşarak ifraz) yapabilir veya anlaşma olmuyorsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası ile taşınmazın aynen bölüşülmesini ya da satışını isteyebilir. Hangi yolun payınıza daha uygun olduğu; imar durumu, bölge rayici ve fiili kullanımın niteliğine göre değişir — karar vermeden önce dosya üzerinden değerlendirme yaptırmanızı öneririz.
Bodrum ve Muğla genelinde tapu ve gayrimenkul konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Gayrimenkul Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.