Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası nasıl işler?
Hissedarlardan her biri, diğerleri istemese bile ortaklığın giderilmesini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir; kimse ortak mülkiyette kalmaya zorlanamaz. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölüşülmesinin (taksim) mümkün olup olmadığına bakar; imar mevzuatı elvermiyorsa taşınmazın açık artırmayla satışına ve bedelin paylara göre dağıtılmasına karar verir. Satış kural olarak herkese açık ihaleyle yapılır; tüm paydaşlar anlaşırsa yalnızca ortaklar arasında satış mümkündür; ayrıca tüm maliklerin mirasçı olduğu taşınmazlarda birinci artırma kanunen sadece malik mirasçılar arasında yapılır.
🏛️Dava kimlere karşı, nerede açılır?
Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ve tüm paydaşlara/mirasçılara karşı açılır; bir paydaşın dahi eksik bırakılması davayı yürütülemez hâle getirir. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılarının tespiti ve davaya katılması gerekir — kalabalık miras taşınmazlarında davanın ilk aylarını çoğu zaman bu taraf teşkili alır. Bu davada gerçek anlamda "kaybeden" yoktur; mahkeme paylaşım biçimine karar verir ve yargılama giderleri ile vekâlet ücreti payları oranında tüm taraflara yükletilir.
📌Önce aynen taksim, olmazsa satış
Kanunun önceliği malın aynen bölüşülmesidir: arazi, imar durumu elveriyorsa paylar oranında fiilen bölünüp her paydaşa müstakil parça verilir; değer farkları para (ivaz) eklenerek denkleştirilir. Uygulamada özellikle il ve ilçe merkezlerindeki taşınmazlarda imar mevzuatındaki asgari parsel büyüklükleri aynen taksime çoğu zaman izin vermez; bu durumda mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Keşif ve bilirkişi raporları (fen, imar, değerleme) bu tespitin omurgasıdır.
🧭Satış nasıl yapılır?
- Karar kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gider; taşınmazın güncel değeri belirlenir ve açık artırma ilan edilir.
- İhale kural olarak herkese açıktır; ancak 31.07.2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olduğu hâllerde birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus yapılır. Tüm paydaşlar oybirliğiyle isterse satışın yalnızca ortaklar arasında yapılmasına karar verilebilir — aile taşınmazının yabancıya gitmesini istemeyenler için önemli bir imkândır.
- Satış bedeli; tapudaki paylar (elbirliğinde mirasçılık belgesindeki paylar) oranında dağıtılır. İhale bedelinin düşüklüğü, usulsüz ilan gibi sebeplerle ihalenin feshi 7 gün içinde istenebilir.
📌Muhdesat iddiası: "binayı ben yaptım"
Arsa ortak ama üzerindeki ev, ahır veya ağaçları paydaşlardan biri kendi imkânlarıyla yapmışsa, satıştan önce bu muhdesatın kendisine ait olduğunun tespitini istemelidir; aksi hâlde satış bedeli çıplak paylara göre dağılır ve emeği karşılıksız kalır. Diğer paydaşlar kabul etmezse muhdesatın aidiyeti ayrı bir tespit davasıyla çözülür ve izale davası bunu bekletici mesele yapar. Ayrıca dava süresince taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil, kira getirisi olan taşınmazlarda gelirin paylaştırılması da ayrıca gündeme getirilebilir. Süreç, itiraz ve kanun yollarıyla birlikte tipik olarak yılları bulur; anlaşma zemini varsa noterde rızai taksim her zaman daha hızlı ve ucuzdur.
Bodrum ve Muğla genelinde tapu ve gayrimenkul konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Gayrimenkul Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.