Elden (haricen) yaptığımız ev satışı geçerli mi; ödediğim parayı nasıl geri alırım?
Hayır, geçerli değildir. Taşınmaz satışı yalnızca tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılabilir; elden veya adi yazılı sözleşmeyle yapılan 'satış' mülkiyeti geçirmez. Ancak ödediğiniz para karşı tarafta kalamaz: geçersiz sözleşmeye dayanarak verilen bedelin iadesini, güncel uygulamada denkleştirici adalet ilkesiyle güncellenmiş değeriyle talep edebilirsiniz.
📌Neden geçersiz?
Taşınmaz mülkiyetinin devri, kanunun aradığı resmî şekle — yani tapu müdürlüğünde yapılan resmî senede — bağlıdır. Noterde düzenlenen düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ayrı ve geçerli bir kurumdur; ama komşular arasında yazılan adi kağıt, WhatsApp yazışması, elden makbuz veya emlakçı huzurunda el sıkışma mülkiyeti geçirmez. Bu tür işlemler halk arasında yaygın olsa da hukuken "harici satış"tır ve geçersizdir: yıllarca o evde oturmuş, hatta tadilat yapmış olsanız bile tapu kimin üzerindeyse malik odur.
📌Ödenen paranın akıbeti
Geçersiz sözleşme, tarafların verdiklerini ellerinde tutmalarına izin vermez; herkes aldığını iade eder. Satıcı evi geri alır (veya zaten tapu ondadır), alıcı da parasını geri ister. Burada kritik gelişme şudur: enflasyon karşısında yıllar önce ödenen paranın aynen iadesi hakkaniyete aykırı sonuç doğurduğundan, yerleşik uygulama denkleştirici adalet ilkesini benimsemiştir — ödenen bedel, ödeme tarihinden iade tarihine kadar geçen sürede paranın satın alma gücündeki değişim (çeşitli ekonomik göstergeler üzerinden bilirkişi hesabıyla) gözetilerek güncellenmiş değeriyle iade edilir. Taşınmaza yaptığınız zorunlu ve faydalı masraflar da (tadilat, ekleme) ayrıca talep edilebilir.
⚠️Evden çıkarılma riski ve ecrimisil
Madalyonun öbür yüzü: tapu maliki, harici satışla evi kullanan kişiye karşı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilir. Uygulamada denge şöyle kurulur: harici satış bedeli iade edilinceye kadar alıcının taşınmazı kullanımı belirli ölçüde korunur (ödemezlik hakkı benzeri bir mantık); ancak bu koruma sınırsız değildir ve her dosyanın olgusuna göre değişir. Bu nedenle harici satışla oturduğunuz ev için size dava açıldıysa, savunma ile bedel iadesi talebini aynı anda kurgulamak gerekir.
📌Ne yapmalı?
- Elinizdeki tüm ödeme belgelerini (dekont, makbuz, tanık, yazışma) toplayın; harici satışta ispat her şeydir.
- Karşı taraf hâlâ devre yanaşıyorsa, işlemi tapuda resmî satışa veya en azından noterde satış vaadi sözleşmesine dönüştürün; satış vaadi tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da korunursunuz.
- Devre yanaşmıyorsa, güncellenmiş bedel iadesi ve masraflar için dava yolunu vakit kaybetmeden değerlendirin; tanıkların kaybolması ve belgelerin eskimesi en büyük risktir.
Bodrum ve Muğla genelinde tapu ve gayrimenkul konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Gayrimenkul Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.