Bodrum'da kira tespit davası: 5 yılını dolduran kirada bedel nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde her iki taraf da, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın kiranın rayice göre yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Tespit edilen bedelin yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olması için davanın dönem başından en az 30 gün önce açılması ya da bu süre içinde yazılı bildirim (ihtar) yapılmış olması gerekir.
📅Beş yıl kuralı nasıl işler?
İlk beş yıl içinde kira artışı, sözleşmedeki artış kaydıyla ve kanundaki endeks (TÜFE on iki aylık ortalama) üst sınırıyla sınırlıdır. Beş yılın dolmasıyla ve her beş yılda bir; emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet gözetilerek yeni bedel mahkemece belirlenebilir. Bodrum'da son yıllardaki olağanüstü kira hareketliliği nedeniyle bu dava hem ev sahipleri (düşük kalan kiraları yükseltmek) hem kiracılar (fahiş sözleşmeleri dengelemek) tarafından yoğun kullanılmaktadır.
🧭Zamanlama: davanın en kritik ayağı
- Yeni dönem başından en az 30 gün önce dava açılırsa veya bu süre içinde ihtar gönderilirse, tespit edilen bedel yeni dönem başından itibaren uygulanır,
- Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, dönem sonuna kadar açılacak dava da yeni dönemin başına etkili olur,
- Bu koşullar kaçırılırsa tespit, bir sonraki dönemden itibaren hüküm doğurur — yani bir yıllık gecikme,
- Bu nedenle sözleşmenin yenilenme tarihi belirlenip takvim geriye doğru kurulmalıdır.
🔍Mahkeme bedeli neye göre belirler?
Bilirkişi; aynı bölgedeki emsal taşınmazların boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kirayı araştırır; konum, yüzölçümü, bina yaşı, site imkânları gibi unsurlar karşılaştırılır. Eski kiracı lehine, uzun süreli kiracılık gözetilerek rayiçten belirli oranda hakkaniyet indirimi yapılması yerleşik uygulamadır. Tarafların sunacağı emsal sözleşmeler ve ilanlar dosyayı doğrudan etkiler; Bodrum'da mahalle ve site bazında kiralar arasında büyük makas olduğundan emsallerin doğru seçilmesi davanın belkemiğidir.
⚖️Usul notları
Dava Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür; kira tespiti istemi dava şartı arabuluculuğa tabidir. Tespit kararıyla oluşan fark kira alacağı ayrıca talep ve takip edilebilir. Tespit davası tahliye davası değildir; kiracının tahliyesini sağlamaz, yalnızca bedeli günceller.
Bodrum ve Muğla genelinde kira ve tahliye konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Kira ve Tahliye Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.