10 yıllık kiracı hangi şartlarda tahliye edilebilir?
Kanun, kiraya verene sebep göstermeksizin tek bir fesih imkânı tanır: sözleşmenin on yıllık UZAMA süresi dolduktan sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kritik nokta hesap şeklidir: on yıl, sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren sayılır (ör. 1 yıllık sözleşmede fiilen 11. yılın sonu beklenir). Bildirim süresi kaçırılırsa hak bir sonraki yıla sarkar.
📋Kuralın mantığı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü biçimde korunur: sözleşme süresi bitse de kiracı oturmaya devam ettikçe sözleşme birer yıl uzar ve kiraya veren ancak kanundaki sınırlı sebeplerle (ihtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü vb.) tahliye isteyebilir. Kanun koyucu bu korumaya bir üst sınır koymuştur: on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdirebilir. Halk arasında "10 yıllık kiracı çıkarılabilir" diye bilinen kural budur; ama hesap ayrıntısı çoğu kişinin sandığından farklıdır.
🧭On yıl nasıl hesaplanır?
- Belirli süreli sözleşmede (ör. 1 yıllık): önce sözleşme süresi biter, ardından on uzama yılı sayılır. Örnek: 01.09.2016 başlangıçlı 1 yıllık sözleşme → süre 01.09.2017'de biter → on uzama yılı 01.09.2027'de dolar → kiraya veren, 01.09.2027'den sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce (ilk fırsat: en geç 31.05.2028'e kadar bildirimle 01.09.2028 sonu) feshi bildirebilir. Yani "10 yıllık kiracı" pratikte çoğu zaman 11-12. yılında çıkarılabilir hâle gelir.
- Belirsiz süreli sözleşmede: kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel fesih dönemlerine ve üç aylık bildirim süresine uyularak fesih mümkündür.
⏳Bildirimin şekli ve zamanı
- Bildirim yazılı olmalıdır; ispat gücü nedeniyle noter ihtarnamesi standarttır.
- İhtarname, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır — postaya veriliş değil, tebliğ tarihi esas alınır; son güne bırakmak tebligat riskine girmektir.
- Kiracı buna rağmen çıkmazsa, dönem sonunda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır; mahkeme yalnızca sürelerin ve bildirimin usulüne bakar, sebep aramaz.
💡Taraflar için pratik notlar
- Kiraya verenseniz: Sözleşmenin gerçek başlangıç tarihini belgeleyin (eski sözleşme, banka dekontları); yıllar içinde yenilenen yazılı sözleşmeler hesabı yeniden başlatabileceğinden, "yeni sözleşme" imzalarken bu kuralı gözetin. İhtarnamede dayanağın uzama süresi olduğu ve hangi tarihte tahliye istendiği açıkça yazılmalıdır.
- Kiracıysanız: Size gelen ihtarnamedeki süre hesabını mutlaka denetletin; on yılın başlangıcının yanlış alınması, bildirimde üç aylık sürenin kaçırılması veya tebliğdeki usulsüzlük davayı düşürür ve size en az bir yıl daha kazandırır. Ayrıca bu fesih yolu kira tespitini etkilemez; oturduğunuz sürece kira, yasal tavan kurallarına göre işlemeye devam eder.
Bodrum ve Muğla genelinde kira ve tahliye konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Kira ve Tahliye Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.