Kiracım kirayı ödemiyor; en hızlı tahliye yolu nedir?
Uygulamada en hızlı ve en çok kullanılan yol, icra dairesinden tahliye istemli (Örnek 13) ödeme emri göndermektir: kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse, icra mahkemesinden tahliye kararı alınır. Alternatif yollar iki haklı ihtar ve temerrüt ihtarına dayalı tahliye davalarıdır; hangisinin seçileceği kiracının ödeme düzenine ve dosyanızın delil durumuna göre belirlenir.
🧭1. Yol: Tahliye talepli icra takibi (Örnek 13)
Kira alacağı için başlatılan icra takibinde ödeme emrine tahliye talebi de eklenirse, süreç yalnızca para tahsilinden çıkıp tahliyeye uzanır. İşleyiş şöyledir:
- Kiracıya tahliye istemli ödeme emri tebliğ edilir.
- Kiracının 7 gün içinde itiraz etme, konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün içinde borcu ödeme hakkı vardır (bu 30 günlük süre, kanundaki ödeme ihtarı yerine geçer).
- Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödemezse, icra mahkemesinden tahliye kararı talep edilir.
- Kiracı yalnızca itiraz ederse, kira ilişkisi yazılı sözleşmeyle sabitse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye birlikte istenir.
Bu yolun avantajı hızı ve masraf etkinliğidir; dezavantajı, kira sözleşmesinin ve alacağın belgeyle net biçimde ortaya konabilmesini gerektirmesidir. Sözlü kira ilişkilerinde veya karmaşık mahsuplaşma iddialarında iş genel mahkemeye kayabilir.
🧭2. Yol: İki haklı ihtar
Kiracı borcunu sonunda ödüyor ama sürekli geciktiriyorsa, temerrüt yolu her seferinde ödemeyle kapanır. Bu durumda devreye iki haklı ihtar girer: bir kira yılı içinde, kirayı ödemediği için kiracıya iki ayrı ay için iki haklı yazılı ihtar gönderilmişse, kiraya veren o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Burada kiracının ihtardan sonra ödemesi davayı engellemez; ihtarın "haklı" olması (borç gerçekten muaccelken gönderilmesi) yeterlidir. İhtarların noter kanalıyla ve hangi aya ait borç için çekildiği açıkça yazılarak gönderilmesi ispat açısından kritiktir.
🧭3. Yol: Temerrüt nedeniyle tahliye davası
Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren, ödenmeyen kira için kiracıya yazılı ihtarla konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 günlük ödeme süresi verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. İcra takibindeki 30 günlük süre bu ihtarın yerine geçtiğinden, pratikte bu yol çoğunlukla icra takibiyle birleşik yürür.
🧭Hangi yol, hangi durumda?
- Borç birikmiş, kiracı ödemiyor → Örnek 13 takip (hız önceliği).
- Kiracı hep geç ödüyor ama ödüyor → iki haklı ihtar stratejisi (sabır ve düzenli ihtar gerektirir).
- Sözleşme sözlü, deliller zayıf → önce delil durumunu güçlendirip mahkeme yolu.
Tahliye kararı alındıktan sonra da kararın icrası ayrı bir aşamadır; kiracının kanun yollarına başvurması süreci uzatabilir. Takvimi gerçekçi kurmak ve ihtar-takip metinlerini usule uygun hazırlamak, bu dosyalarda kazanılan zamanın kendisidir.
Bodrum ve Muğla genelinde kira ve tahliye konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Kira ve Tahliye Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.