Kira artışı en fazla ne kadar yapılabilir; ev sahibi istediği zammı dayatabilir mi?
Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile bu sınırın üzeri geçersizdir. (Konutlarda bir dönem uygulanan %25 tavanı sona ermiştir.) Sözleşmenin beşinci yılından sonra ise taraflardan her biri, endeksten bağımsız olarak rayice göre kira tespit davası açabilir. Ev sahibi endeks üstü zammı dayatamaz; ödemezseniz bu tek başına tahliye sebebi olmaz.
📌Yasal tavan: TÜFE on iki aylık ortalama
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönem için artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmede "her yıl %40 artar" gibi daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, tavanı aşan kısım geçersizdir; kiracı yalnızca yasal tavana kadar olan artışı ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa, kiraya veren yeni dönem için artış talep ettiğinde yine aynı tavan çerçevesinde belirleme yapılır. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25'lik geçici tavan sona ermiş olup güncel kural yeniden TÜFE ortalamasıdır — internetteki tarihi geçmiş bilgilere göre hesap yapmayın, artış ayınızdaki güncel ortalamayı TÜİK verisinden kontrol edin.
📌Ev sahibi fazlasını isterse ne olur?
- Endeks üstü zam talebi hukuken bağlayıcı değildir; kiracı yasal orana göre hesaplanmış kirayı ödemeye devam ettiği sürece temerrüde düşmüş sayılmaz ve bu gerekçeyle tahliye edilemez.
- "Zammı kabul etmiyorsan çık" baskısı da hukuken sonuç doğurmaz; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı istemedikçe dönem sonunda kendiliğinden yenilenir; kiraya veren ancak kanundaki sınırlı tahliye sebepleriyle dava açabilir.
- Buna karşılık kiracı da tavan orandaki artışı ödemek zorundadır; eksik ödeme, kira borcu doğurur ve temerrüt sürecini başlatabilir.
📋Beş yıl kuralı: kira tespit davası
Endeks sistemi, uzun kiracılıklarda kirayı rayicin çok altında bırakabilir. Bu yüzden kanun, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonrasındaki her beş yılda bir, taraflara kira tespit davası açma imkânı verir: mahkeme, TÜFE'yle bağlı kalmaksızın emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyeti gözeterek yeni kirayı belirler; yerleşik uygulamada eski kiracı olma olgusu nedeniyle rayiçten belirli bir hakkaniyet indirimi yapılır. Yeni dönemden itibaren geçerli tespit için davanın (veya yazılı ihbarın) yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce gündeme getirilmesi gerekir; aksi hâlde karar bir sonraki dönemde uygulanır.
💡Pratik öneriler
- Artış hesabında yeni kiranın dayanağını (hangi ayın on iki aylık ortalaması, hangi oran) yazılı iletin; WhatsApp dahi olsa kayıt, ileride temerrüt ve tespit tartışmalarında delildir.
- Kiraya verenseniz ve kira rayicin belirgin altında kaldıysa, endeks zammıyla oyalanmak yerine beş yıl koşulu dolduğunda tespit davasını takvimleyin.
- Kiracıysanız fahiş zam dayatması karşısında ödemelerinizi yasal orandan, açıklamalı ve bankadan yapmaya devam edin; ödememek değil, doğru tutarı ödemek sizi korur.
Bodrum ve Muğla genelinde kira ve tahliye konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Kira ve Tahliye Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.