Site Yönetimlerinin Tüzel Kişiliği Var mıdır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu apartman ve site yönetimlerine tüzel kişilik tanımamıştır. Yönetim; dernek, şirket, vakıf veya kooperatif gibi ayrı bir hukuk süjesi değildir. Kendisine ait bir mal varlığı yoktur, kendi adına borçlanamaz, kural olarak kendi adına dava açamaz. Hukuken hak ve borç sahibi olan kişiler tek tek kat malikleridir; yönetim ise bu kişilerin ortak iradesini uygulayan bir yapıdır.

Bu bir eksiklik değil, bilinçli bir tercihtir. Kanun koyucu ana taşınmazın yönetimini ayrı bir tüzel kişilik yaratarak değil, maliklerin oluşturduğu bir kurul ve bu kurulun seçtiği bir icra organı üzerinden kurgulamıştır.

🏛️ Site yönetimi hukuken neyi ifade eder?

Kat Mülkiyeti Kanunu ana taşınmazın yönetimi için iki organ öngörür.

• Kat malikleri kurulu: Karar organıdır. Bütün bağımsız bölüm maliklerinden oluşur. Ana taşınmaz, bu kurulun kanun ve yönetim planı çerçevesinde aldığı kararlara göre yönetilir (KMK m. 32).
• Yönetici veya yönetim kurulu: İcra organıdır. Kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilir. Ana taşınmazda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (KMK m. 34).

Toplu yapılarda, yani birden fazla parsel veya blok içeren sitelerde yapı daha katmanlıdır: blok yöneticileri ve temsilcilerden oluşan bir toplu yapı temsilciler kurulu bulunur, ortak yer ve tesisler için ayrıca yönetici atanır (KMK m. 69, m. 71). Ancak katman sayısının artması sonucu değiştirmez; bu kurulların da tüzel kişiliği yoktur.

💼 Yöneticinin hukuki konumu: vekil gibi sorumluluk

Kanun yöneticinin konumunu tek cümleyle tarif eder: “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” (KMK m. 38)

Bu hüküm, yöneticinin bağımsız bir iradesinin bulunmadığını gösterir. Yönetici yetkisini kanundan ve kat malikleri kurulunun kararlarından alır. Yönetim planı aksini öngörmedikçe görevleri kanunda tek tek sayılmıştır: kurul kararlarının yerine getirilmesi, ana taşınmazın bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi, ana taşınmazın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü, ortak giderlerin toplanması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması (KMK m. 35).

Yönetici bu çerçevenin dışına çıkarsa yetkisiz temsilci konumuna düşer ve yaptığı işlem kat maliklerini bağlamayabilir.

🏦 Banka hesabı ve vergi numarası tüzel kişilik anlamına gelmez

Uygulamada en sık yapılan hata budur. “Sitenin banka hesabı var, vergi numarası var, o hâlde tüzel kişiliği vardır” akıl yürütmesi hukuken doğru değildir.

Kanunun ifadesi açıktır: yönetici, topladığı paraları yatırmak üzere muteber bir bankada kendi adına, fakat ana taşınmazın yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle hesap açtırır (KMK m. 35/j). Yani hesap, yönetimin değil, yönetici sıfatıyla hareket eden gerçek kişinin adınadır.

Aynı şekilde, kapıcı veya güvenlik personeli çalıştıran bir yönetimin vergi dairesi ve SGK nezdinde kayıt açtırması, stopaj ve prim yükümlülüklerini yerine getirmesi zorunludur. Bu kayıtlar idari bir yükümlülüğün sonucudur; yönetime hukuk süjesi sıfatı kazandırmaz.

⚖️ Yönetim dava açabilir mi, aleyhine dava açılabilir mi?

Taraf ehliyeti, bir davada davacı ya da davalı olabilme yeteneğidir ve kural olarak hak ehliyetine bağlıdır. Tüzel kişiliği bulunmayan bir topluluğun taraf ehliyeti de yoktur. Yargıtay uygulamasında yerleşik kabul budur.

Ancak bu kural, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Yerleşik içtihada göre yönetici, temsil yetkisine giren işler bakımından kat maliklerini temsilen dava açabilir ve icra takibi yapabilir; bu işlerden doğan uyuşmazlıklarda kendisine karşı da dava açılabilir. Aksi kabul edilseydi, üçüncü kişiler yöneticiyle sözleşme yapmaktan kaçınır ve bundan asıl zarar gören yine kat malikleri olurdu.

Kanun bir noktada bunu açıkça düzenlemiştir: kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle açılabilir. Yönetici de açılan davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür (KMK m. 38/2).

• Dava dilekçesinde taraf, kat maliklerini temsilen yönetici olarak gösterilmelidir
• Yöneticinin usulüne uygun seçildiğini gösteren kurul kararı dosyaya sunulmalıdır
• Temsil yetkisini aşan işler için ayrıca kurul kararı alınmalıdır
• Toplu yapılarda hangi kurulun yetkili olduğu yönetim planından tespit edilmelidir

Taraf ehliyeti, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında en çok hak kaybına yol açan başlıktır. Esasen haklı olan bir talep, yalnızca davanın yanlış tarafa yöneltilmesi nedeniyle reddedilebilir.

👷 İşçi çalıştıran yönetimde işveren kimdir?

Kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi çalıştıran bir site, iş hukuku bakımından işveren konumundadır. Ancak işveren sıfatı yönetime değil, kat maliklerine aittir. Yönetici, İş Kanunu m. 2 anlamında işveren vekilidir; işveren adına hareket eder ve işlemleri doğrudan işvereni bağlar.

Bunun pratik sonucu şudur: bir işçilik alacağı davası sonucunda ödenmesine karar verilen tutar ortak gider niteliğindedir ve kat malikleri tarafından karşılanır. Yönetici, yetkisini aşmadığı veya kişisel kusuru bulunmadığı sürece bu borçtan kişisel olarak sorumlu tutulmaz.

🧾 Yönetimin borçlarından kim sorumludur?

Yöneticinin temsil yetkisi kapsamında yaptığı asansör bakımı, temizlik, sigorta, personel gibi sözleşmelerden doğan borçlar ortak giderdir. Kat malikleri, kanun ve yönetim planındaki esaslara göre bu giderlere katılmakla yükümlüdür (KMK m. 20). Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı da öder.

Bağımsız bölümü kiracı ya da başka bir sıfatla kullananların, kat malikiyle birlikte müteselsil sorumluluğu bulunduğunu da hatırlatmak gerekir.

🏢 “Site derneği” kurmak sorunu çözer mi?

Bazı sitelerde ayrıca dernek veya kooperatif kurulduğu görülür. Dernek ve kooperatifin gerçekten tüzel kişiliği vardır. Ancak bu yapı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi yönetimin yerine geçmez.

• Dernek üyeliği isteğe bağlıdır; kat maliki olmak ise kat malikleri kurulunun üyesi olmayı zorunlu kılar
• Dernek, ortak giderleri aidat adı altında kat maliklerinden zorla tahsil edemez
• Ortak yer ve tesislere ilişkin kararlar dernek genel kurulunda değil, kat malikleri kurulunda alınır

İki yapının karıştırılması, alınan kararların geçersizliği ve tahsil edilen paraların iadesi gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

🧭 Uyuşmazlık çıkarsa izlenecek yol

1. Yönetim planı ve ilgili kurul kararı incelenir; yöneticinin yetkisinin sınırı buradan tespit edilir.
2. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur. 1 Eylül 2023’ten itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
3. Anlaşma sağlanamazsa dava açılır. Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde çözümlenir (KMK Ek m. 1).
4. Kurul kararının iptali isteniyorsa süre kaçırılmamalıdır: kararın öğrenilmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay (KMK m. 33).

📞 Somut adım

Site veya apartman yönetiminden kaynaklanan bir uyuşmazlığınız varsa, dava açmadan önce iki belgeyi hazır etmeniz süreci belirleyecektir: yönetim planı ve dayanak kat malikleri kurulu kararı. Taraf sıfatının doğru belirlenmesi, dosyanın kaderini esastan önce usulden tayin eder.

Çelik Hukuk Bürosu olarak Bodrum ve Muğla genelinde kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda hizmet veriyoruz. Yönetim planınızı ve kurul kararlarınızı birlikte değerlendirerek izlenecek yolu belirleyebiliriz.

Çelik Hukuk Bürosu — Çarşı Mah. Türkkuyusu Cad. No: 30/3, Bodrum / Muğla
Telefon: 0532 390 48 06

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir.