Kiracı kombi veya tesisat arızasını kendisi yaptırıp kiradan düşebilir mi?

Av. Mert Çelik · Muğla Barosu 2039 · 13 Ağustos 2026

🔧Arızayı kim karşılar: ev sahibi mi, kiracı mı?

Kiraya verenin temel borcu, evi kullanıma elverişli hâlde teslim etmek ve kira süresi boyunca bu hâlde bulundurmaktır (TBK m. 301). Yani evin oturulabilirliğini etkileyen yapısal ve büyük arızalar ev sahibine aittir. Buna karşılık kiracı, olağan kullanım için gereken küçük temizlik ve bakım giderlerini kendisi karşılar (TBK m. 317).

Uygulamada ayrım kabaca şöyle kurulur:

• Ev sahibine ait sayılanlar: kombinin ömrünü doldurup değişmesi, ana su/ısıtma tesisatındaki patlama ve kaçaklar, elektrik tesisatının yenilenmesi, çatı akması, nem ve rutubet, doğramaların çürümesi.
• Kiracıya ait sayılanlar: kombinin yıllık periyodik bakımı, peteklerin havasının alınması, musluk contası, sifon ve lavabo tıkanıklığı, ampul ve sigorta değişimi, kiracının kullanım hatasından doğan kırık ve arızalar.

Kombi tartışmalı olan noktadır: bakım kiracıya, arıza ve değişim ev sahibine aittir. Bakımı hiç yaptırmayan kiracının bozulan kombiyi ev sahibine fatura etmesi ise çoğu zaman kabul görmez.

📨Kiradan düşmeden önce hangi adımlar atılmalı?

Kanun kiracıya doğrudan "yaptır ve kes" hakkı vermez; önce ev sahibine giderme fırsatı tanınmasını ister. Kiracının seçimlik hakları arasında ayıbın giderilmesini isteme, kira bedelinden indirim ve zararın tazmini yer alır (TBK m. 306). Sıra şudur:

1. Arızayı fotoğraf ve video ile belgeleyin; tarihi belli olsun.
2. Ev sahibine yazılı bildirim yapın. En güvenlisi noterden ihtarnamedir; en azından mesaj veya e-posta gibi ispatlanabilir bir yol kullanın.
3. Bildirimde arızayı, gerekli işi ve giderilmesi için tanıdığınız makul süreyi açıkça yazın.
4. Süre geçtiği hâlde işlem yapılmazsa, işi yaptırın ve faturayı kendi adınıza kesdirin.
5. Ödemeyi banka üzerinden yapın; nakit ödemekten kaçının.
6. Kira ödemesini yaparken açıklamaya "… ayı kirası, TBK m. 306 uyarınca … TL onarım gideri mahsup edilmiştir" yazın ve faturayı ev sahibine gönderin.

⏱️Ev sahibine ne kadar süre tanınmalı?

Kanun sabit bir gün sayısı vermez; ölçüt "uygun süre"dir ve arızanın niteliğine göre değişir. Su patlağı, elektrik kaçağı ya da kışın çalışmayan kombi gibi oturmayı imkânsız kılan durumlarda bu süre birkaç saate kadar inebilir. Boyanın dökülmesi, tek bir musluğun damlaması gibi acil olmayan işlerde ise birkaç haftalık süre makul sayılır.

Gerçekten acil hâllerde (evi su basmışsa) önce müdahale edip hemen ardından ev sahibine bildirim yapmak da mümkündür. Ancak burada da bildirimin gecikmemesi ve masrafın belgelenmesi şarttır.

💸Masrafın tamamı kiradan düşülebilir mi?

Mahsup edilebilecek tutar, arızayı gidermek için zorunlu ve makul olan masrafla sınırlıdır. Bozulan kombinin yerine benzer kapasitede yeni bir cihaz takmak zorunlu masraftır; bu vesileyle tüm ısıtma sistemini yenilemek veya lüks bir modele geçmek değildir. Aradaki fark kiracıda kalır.

İkinci sınır ise kiranın kendisidir. Yüksek bir masrafı tek seferde tek ayın kirasından düşmek yerine, birkaç aya bölerek mahsup etmek hem daha güvenli hem de uyuşmazlık çıktığında daha savunulabilir bir yoldur. Ev sahibi mahsubu kabul etmezse kiracı, ödediği bedeli ayrıca alacak davası veya icra takibiyle de isteyebilir.

• En az iki ayrı ustadan yazılı teklif alın; makul bedeli bu şekilde ispatlarsınız.
• Fatura mutlaka kiracının adına düzenlensin.
• Arızanın onarım öncesi ve sonrası hâlini görüntüleyin.
• Ev sahibiyle yazışmaların tamamını saklayın.

🏛️Ev sahibi kabul etmezse hangi yollar var?

Onarım öncesinde arızanın varlığını ve nedenini resmen tespit ettirmek istiyorsanız, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talep edebilirsiniz (HMK m. 400). Mahkemenin görevlendirdiği bilirkişinin raporu, sonradan çıkacak "böyle bir arıza yoktu" veya "sen kırdın" iddiasını büyük ölçüde bertaraf eder.

Arıza uzun süre giderilmemişse kiracı, evi eksik kullandığı dönem için kira bedelinde indirim de isteyebilir. Oturulamaz hâle gelen ciddi durumlarda sözleşmeyi feshetme hakkı da gündeme gelir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiğini de unutmayın; ayrıntı için zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

🧾Sözleşmedeki 'tüm tamirat kiracıya aittir' maddesi geçerli mi?

Bu tür maddeler uygulamada sık görülür ama sınırsız değildir. Küçük bakım ve kullanım kaynaklı onarımların kiracıya yüklenmesi kabul edilir; buna karşılık evin kullanıma elverişli olmasını sağlayan yapısal onarımların tamamen kiracıya yıkılması ev sahibinin temel borcunu ortadan kaldırdığı için korunmaz. Kombi değişimi, çatı, ana tesisat gibi kalemler çoğunlukla bu kapsamdadır.

Sözleşmede böyle bir madde varsa, ihtarnamenizde arızanın yapısal ve zorunlu nitelikte olduğunu ayrıca vurgulamanız yerinde olur.

📚Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 301, 306, 315, 317, 352) – Mevzuat Bilgi Sistemi güncel metin
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (RG 04.02.2011/27836) – Resmî Gazete yayım metni
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400 (delil tespiti) – Mevzuat Bilgi Sistemi konsolide metin
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B – Mevzuat Bilgi Sistemi konsolide metin
• 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 05.04.2023/32154)
• 05 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete (7445 sayılı Kanun'un yayımı)

Bodrum ve Muğla genelinde kira ve tahliye konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Kira ve Tahliye Avukatı

bu yazıyı hazırlayan

Av. Mert Çelik

Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri

0532 390 48 06 İletişim formu

Son güncelleme: 13 Ağustos 2026

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.