Yabancıya Taşınmaz Satışı
Yabancı gerçek kişilere taşınmaz satışı serbesttir ancak koşula bağlıdır. Satış öncesinde tapu müdürlüğü askerî yasak bölge ve güvenlik bölgesi sorgusu yapar; ayrıca yabancının ülke genelinde ve ilçe bazında edinebileceği alan sınırlıdır. Yabancıya yapılan satışlarda yetkili kuruluşça düzenlenmiş değerleme raporu zorunludur ve rapor olmadan devir tamamlanmaz.
📌Mütekabiliyet kalktı, sınırlar kalktı mı
Hayır. Karşılıklılık (mütekabiliyet) şartı kaldırılmış olmakla birlikte, yabancıların taşınmaz edinmesi hâlâ bir dizi sınıra tabidir. Bunların başlıcaları şunlardır: askerî yasak bölge ve güvenlik bölgelerinde edinim yasağı, yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği toplam alan sınırı ve bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın belirli bir oranını aşamama kuralı. Ayrıca hangi ülke vatandaşlarının edinebileceği Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir ve bu liste değişebilir. Bodrum gibi yoğun talep gören ilçelerde oran sınırının dolmaya yaklaşması, satışın reddine yol açabilen gerçek bir risktir.
📌Değerleme raporu ve beyan edilen bedel
Yabancıya yapılan satışlarda, Sermaye Piyasası Kurulu listesinde yer alan yetkili bir kuruluşça hazırlanmış taşınmaz değerleme raporu aranır. Rapor, tapu müdürlüğüne sunulur ve belirli bir süre geçerlidir. Bu zorunluluk, satış bedelinin düşük gösterilmesini büyük ölçüde engeller: raporla beyan arasındaki belirgin fark idari incelemeye yol açar. Satıcı açısından da önemlidir — bedelin düşük gösterilmesi hâlinde satışın sonradan iptali veya bir uyuşmazlık çıkması durumunda iade edilecek tutar tapuda yazan bedeldir.
📌Vergi ve harç boyutu
Tapu harcı, gerçek satış bedeli üzerinden ve kural olarak alıcı ile satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir. Satıcı bakımından ayrıca değer artışı kazancı gündeme gelebilir: taşınmaz edinme tarihinden itibaren beş yıl geçmeden elden çıkarılırsa, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Yabancı alıcının ödemeyi yurt dışından yapması hâlinde bankacılık kanallarının kullanılması ve dövizin bozdurulmasına ilişkin kurallar ayrıca dikkate alınmalıdır; vatandaşlık başvurusuna konu edilecek alımlarda bu belgeler zorunludur.
📌Satıcının dikkat etmesi gerekenler
Yabancıya satışta süreç, yurt içi satışa göre daha uzun sürer: sorgular, değerleme raporu, tercüman ve gerekiyorsa vekâletname işlemleri zaman alır. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde öngörülen süreler gerçekçi belirlenmeli ve gecikmenin sonuçları açıkça düzenlenmelidir. Alınan kaparonun hukuki niteliği de yazılmalıdır: cayma parası mı, bağlanma parası mı — ikisinin sonuçları farklıdır. Satış gerçekleşmezse kaparonun iadesi bu nitelendirmeye göre belirlenir.
📌Tapu devrinde tercüman zorunluluğu
Alıcı Türkçe bilmiyorsa, tapu müdürlüğündeki işlemde yeminli tercüman bulunması zorunludur. Bu şekli bir gereklilik değildir; tarafın imzaladığı işlemin içeriğini anlamasını sağlamaya yöneliktir ve tercüman olmadan müdürlük işlemi yapmaz. Alıcı gelemiyorsa vekâletname ile temsil mümkündür; ancak vekâletnamede taşınmaz satın alma ve tescil yetkisinin açıkça yer alması, yurt dışında düzenlenmişse apostil şerhi taşıması ve yeminli tercümesinin bulunması gerekir. Genel vekâletnameler bu işlemde sıklıkla reddedilir.
💡Uygulamada dikkat edilecekler
- Sorguyu önceden yaptırın: Askerî bölge ve alan sınırı sorgusu satış gününe bırakılmamalı; olumsuz sonuç, hazırlanan tüm süreci boşa çıkarır.
- Oran sınırı değişkendir: İlçe bazındaki doluluk zamanla değişir. Bir yıl önce mümkün olan bir edinim bugün mümkün olmayabilir.
- Vatandaşlık eşiği: Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık başvurusunda aranan tutar ve şartlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenmektedir. Başvuru öncesi güncel eşik teyit edilmelidir.
- Üç yıl satmama şerhi: Vatandaşlık amacıyla alınan taşınmazlara tapuya devir yasağı şerhi konulur. Satıcı ve alıcı bu kısıtı bilerek planlama yapmalıdır.
- Miras boyutu: Türkiye’deki taşınmazın mirasına Türk hukuku uygulanır ve saklı pay kuralları yabancı malikin ülkesindeki vasiyetnameyi aşar. Alıcıyı baştan bilgilendirmek sonraki uyuşmazlıkları önler.
Dayanak: Tapu Kanunu (2644) m. 35 ve 36 · Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu (2565) · Gelir Vergisi Kanunu (193) mükerrer m. 80 · Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulama Yönetmeliği. Alan ve tutar sınırları idari kararlarla değiştiğinden işlem öncesi teyit edilmelidir.
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.