Kentsel dönüşümde anlaşmazlık çıkarsa ne olur; üçte iki çoğunluk kuralı nedir?
Riskli yapı olarak tespit edilen binalarda maliklerin, hisseleri oranında salt çoğunluğu ile yeniden değerlendirme kararı alması yeterlidir; tüm maliklerin onayı aranmaz. Bu karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usulle rayiç bedel üzerinden satışa konu edilebilir. Müteahhitle yaşanan uyuşmazlıklarda ise dayanak, kanundan çok imzalanan sözleşmedir; gecikme, ayıplı imalat ve işin bırakılması hâlleri sözleşme hükümlerine göre çözülür.
📌Riskli yapı tespiti ve itiraz
Süreç, yapının riskli yapı olarak tespitiyle başlar. Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır ve maliklere tebliğ edilir. Tespite karşı, tebliğ tarihinden itibaren kanunda öngörülen on beş günlük süre içinde ilgili müdürlüğe itiraz edilebilir; itiraz teknik heyet tarafından incelenir. Tespit kesinleştiğinde yapının yıktırılması için maliklere süre verilir. Riskli yapı şerhi tapuya işlenir ve bu aşamadan sonra taşınmazın satışı, şerh bilgisiyle birlikte mümkündür.
📌Üçte iki çoğunluk nasıl hesaplanır
Çoğunluk, malik sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanır. Yıktırılan yapının yerine yapılacak uygulamaya ilişkin karar — yeni yapının projesi, müteahhitle sözleşme koşulları, paylaşım oranı — hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınır. Karar, toplantıya çağrı usulüne uyularak alınmalı ve katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebliğ edilerek on beş gün içinde karara katılmaları için çağrıda bulunulmalıdır. Bu usule uyulmaması, sonraki işlemlerin iptaline yol açabilecek en yaygın sakatlık sebebidir.
📌Karara katılmayan malikin durumu
Süresinde karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere belirlenen bedel üzerinden, öncelikle karara katılan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılır. Alıcı çıkmazsa pay, bedeli ödenmek kaydıyla idare tarafından satın alınabilir. Bedel tespiti, malikin en çok itiraz ettiği noktadır: rayiç bedelin doğru belirlenmediği gerekçesiyle idari yargıda dava açılabilir. Karara katılmama, çoğu durumda süreci durdurmaz; yalnızca bedel üzerinden ayrılma sonucunu doğurur.
📌Müteahhitle yaşanan uyuşmazlıklar
Dönüşüm kararı alındıktan sonraki asıl risk müteahhitle olan ilişkidedir ve bu ilişki 6306 sayılı Kanun’la değil kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yürür. İşin süresinde bitirilmemesi hâlinde maliklerin başlıca imkânları şunlardır: sözleşmede öngörülen gecikme cezası, kira yardımının müteahhide yükletildiği hâllerde bu bedelin talebi, temerrüt üzerine sözleşmeden dönme ve tapuya verilmiş arsa paylarının iadesi (tapu iptali ve tescil davası), ayıplı imalatta ise ayıp hükümlerine göre onarım veya bedel indirimi. Sözleşmeye konulacak süre, teminat ve ceza hükümleri, sonradan başvurulacak yolların gücünü doğrudan belirler.
💡Sözleşme imzalamadan önce
- Teminat şart: Süresinde teslim edilmeme ihtimaline karşı banka teminat mektubu veya ipotek gibi bir güvence öngörülmesi, en etkili koruma aracıdır.
- Kira yardımı: Kanun kapsamında hak sahiplerine kira yardımı yapılabilmektedir; ayrıca sözleşmede müteahhidin kira ödemesi kararlaştırılabilir. İkisinin karıştırılmaması gerekir.
- Arsa payı devri zamanlaması: Tüm arsa paylarının en baştan müteahhide devredilmesi, işin bırakılması hâlinde geri alma sürecini uzatır. Devrin kademeli yapılması tercih edilmelidir.
- Bağımsız bölüm tahsisi: Hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceği sözleşmede ve krokide açıkça belirlenmelidir; “eşdeğer daire” gibi belirsiz ifadeler sonradan uyuşmazlık üretmektedir.
Bodrum ve Muğla genelinde bu alanda avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Gayrimenkul Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.