Oturduğum ev satıldı; kiracı olarak haklarım neler, çıkmak zorunda mıyım?
Ev satıldığında kira sözleşmeniz kendiliğinden sona ermez. Yeni malik, satışla birlikte kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; yani eski ev sahibinizin yerine geçer ve sözleşme aynı koşullarla devam eder. Yeni malik sizi çıkarmak isterse, ancak kanunun tanıdığı sebeplere ve çok kısa hak düşürücü sürelere uyarak dava açabilir; "evi ben aldım, hemen boşalt" demesi tek başına hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
🔑Ev satılınca kira sözleşmem sona erer mi?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu'nda kiralananın el değiştirmesi hâli açıkça düzenlenmiştir (TBK m. 310): kiralanan taşınmaz satılırsa, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu, kanundan doğan otomatik bir sonuçtur; sizin onayınıza, yeni bir sözleşme imzalamanıza veya eski sözleşmenin yenilenmesine gerek yoktur.
Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış bilgi şudur: "Ev satıldı, sözleşme bitti, yeni sahibiyle yeni kira bedelinden sözleşme yapman lazım." Bu doğru değildir. Kira bedeliniz, süreniz, sözleşmedeki özel şartlar ve sözleşmenin başlangıç tarihi aynen devam eder. Yeni malik, sırf mülkiyeti devraldığı için kirayı piyasa seviyesine çekemez; artış konusunda kira artış sınırlarına ilişkin kurallar aynen geçerlidir.
Yeni malikin uzattığı, daha yüksek bedelli ve yeni tarihli bir sözleşmeyi imzalarsanız, eski sözleşmenizin başlangıç tarihine bağlı haklarınızı (örneğin uzama yılları ve kıdeminizi) tartışmalı hâle getirebilirsiniz. İmzalamadan önce ne kaybettiğinizi hesaplayın.
📬Kirayı artık kime ödemeliyim?
Tapu devri gerçekleştikten sonra kira alacağının sahibi yeni maliktir. Ancak ödemeyi değiştirmeden önce devrin gerçekten yapıldığını belgeyle görmelisiniz. Aksi hâlde yanlış kişiye ödeme yapıp temerrüde düşme riski doğar.
- Yeni malikten tapu kaydı veya tapu senedi örneğini isteyin.
- Yeni maliğin IBAN'ını yazılı olarak (WhatsApp dahil) alın ve saklayın.
- Ödeme açıklamasına mutlaka ilgili ayı ve "kira bedeli" ibaresini yazın.
- Elden ödeme yapmayın; her ödemeyi banka üzerinden yapın.
- Devir konusunda tereddüt varsa ödemeyi bankaya veya notere tevdi (depo) etmek gündeme gelebilir.
🏠Yeni ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?
Çıkarabilir, ama sadece belirli bir sebep ve belirli bir usulle. Kanun, taşınmazı sonradan edinen kişiye gereksinim nedeniyle tahliye hakkı tanır (TBK m. 351). Bunun için yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğunun gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Sadece "kira geliri az geliyor" ya da "boş teslim istiyorum" gerekçesi kabul edilmez.
Usul kuralı ise kiracı açısından en kritik noktadır ve çoğu tahliye talebi tam da burada düşer:
- Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir.
- Bu bildirimi yaptıysa, edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
- Bu yolu kullanmak istemezse, mevcut kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açabilir.
- Dava kabul edilirse tahliye, kararın icraya konulmasıyla gerçekleşir; kiracı kendiliğinden sokağa çıkarılmaz.
1 aylık yazılı bildirim süresi hak düşürücüdür. Yeni malik bu bildirimi zamanında yapmazsa, gereksinim nedeniyle tahliye için sözleşme süresinin bitimini beklemek zorunda kalır. Size gelen bildirimin tarihini ve tapu devir tarihini mutlaka karşılaştırın.
⚖️Tahliye kararı olmadan evden çıkarılabilir miyim?
Hayır. Türk hukukunda kiracının tahliyesi ancak mahkeme kararı veya icra takibi yoluyla mümkündür. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması, elektrik-su aboneliğinin kestirilmesi, kapıya not bırakılması gibi davranışlar hukuka aykırıdır ve duruma göre suç oluşturabilir. Böyle bir durumda hem kolluğa başvurabilir hem de zararınızın tazminini isteyebilirsiniz.
Ayrıca yeni malik, evi tahliye ettirdikten sonra haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı belirli bir süre başkasına kiraya veremez; bu yasağa aykırılık kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğurur. Tahliyeden sonra evin kısa sürede yeniden kiraya verildiğini fark ederseniz ilan kayıtlarını, abonelik bilgilerini ve tanık beyanlarını toplayın.
💰Depozitomu kimden isteyeceğim?
Depozito, kira ilişkisinin bir parçasıdır; sözleşme yeni malike geçtiği için kural olarak iade borcu da yeni malike geçer. Ancak parayı fiilen eski malik elinde tuttuğundan uygulamada sık sık "ben almadım", "ben vermedim" çekişmesi yaşanır. Bu riski baştan kesmek için:
- Depozitonun kime, ne zaman, hangi tutarda ödendiğini gösteren dekont veya sözleşme maddesini saklayın.
- Devir sırasında eski ve yeni malikten depozitonun devredildiğine dair yazılı bir teyit isteyin.
- Teyit alamıyorsanız, durumu her iki tarafa da yazılı olarak (tercihen noter ihtarnamesiyle) bildirin.
- Çıkış anında karşılıklı imzalı bir teslim tutanağı ve fotoğraf-video kaydı hazırlayın.
📝Kira sözleşmesini tapuya şerh ettirmek işe yarar mı?
Evet, kiracı açısından en güçlü koruma budur. Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi hâlinde (TBK m. 312), sonraki malikler sözleşmeye uymakla yükümlü olur ve yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye yolunu kullanması engellenir. Şerh, kiraya verenin onayını gerektirdiği için genellikle sözleşme kurulurken pazarlık edilmelidir; uzun süreli oturmayı planlayan kiracılar için sözleşmeye "şerh verilecektir" maddesi koydurmak gerçek bir güvencedir.
🛒Kiracının evi öncelikle satın alma hakkı var mı?
Hayır. Kiracının kanundan doğan bir önalım (şufa) hakkı yoktur; ev sahibi taşınmazı size sormadan dilediği kişiye satabilir. Önalım hakkı, paylı mülkiyette diğer paydaşlara tanınmış bir haktır. Ancak kira sözleşmesine "satış hâlinde kiracıya öncelik tanınır" gibi bir madde konulmuşsa, bu sözleşmesel bir hak olarak ileri sürülebilir.
🧭Ev satıldığını öğrenen kiracı ilk ne yapmalı?
- Tapu kaydını inceleyerek devir tarihini kesin olarak öğrenin.
- Elinizdeki kira sözleşmesinin aslını, tüm ödeme dekontlarını ve yazışmaları tek dosyada toplayın.
- Yeni malikin gönderdiği ihtarnamenin tebliğ tarihini ve içeriğini kaydedin.
- Kira ödemelerini aksatmayın; ödeme aksarsa tahliye için çok daha hızlı bir yol açılır.
- Süreler kısa olduğu için, bildirim aldığınız gün bir avukata dosyayı inceletin.
"Nasılsa ev satıldı, sözleşmem bitti" diyerek kira ödemeyi kesmek. Bu durumda temerrüt nedeniyle tahliye ve icra takibi gündeme gelir; kiracı, aslında kazanabileceği bir dosyayı kendi eliyle kaybeder.
📚Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (RG 04.02.2011/27836) – Resmî Gazete asıl metni
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – güncel (konsolide) metin, mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – mevzuat.gov.tr mevzuat bilgi sistemi kaydı
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – T.C. Adalet Bakanlığı yayını (kanun metni)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – Konsolide metin (Lexpera)
- El Değiştiren Taşınmaz Kiraları Bakımından TBK m. 310 ile Kiranın Şerhine İlişkin TBK m. 312 Hükümlerinin Tahlili, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
Bodrum ve Muğla genelinde kira ve tahliye konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Kira ve Tahliye Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.