Evimi günlük kiraya vermek istiyorum: izin belgesi ve cezalar
Konutunuzu tek seferde 100 gün ve daha kısa süreyle turizm amaçlı kiraya verecekseniz, sözleşme yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almanız zorunludur. İzin belgesi için binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar gerekir. İzinsiz kiralamada 2026 yılı itibarıyla ilk tespitte 180.617 TL, devam edilmesi hâlinde 903.088 TL ve 1.806.177 TL idari para cezası uygulanır.
Bu yazıdaki idari para cezaları 2026 yılı yeniden değerleme oranı uygulanmış tutarlardır ve her yıl ocak ayında güncellenir. Kanunun taban tutarları parantez içinde gösterilmiştir.
Bodrum'da yazlık dairesini yaz sezonunda haftalık ya da günlük kiraya vermek isteyen çok sayıda malik var. 2024'ten bu yana bu faaliyet artık serbest değil: izin belgesi alınmadan yapılan kısa süreli kiralama, ciddi idari para cezalarına bağlanmış durumda. Bu yazıda kuralı ve pratikte en çok takılınan noktaları anlatıyoruz.
Hangi kiralamalar kapsamda?
Düzenlemenin dayanağı, 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun ile buna bağlı yönetmeliktir. Mevzuat 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girmiştir.
Kapsam ölçütü süredir: bir konutun tek seferde yüz gün ve daha kısa süreyle turizm amaçlı kiraya verilmesi bu Kanuna tabidir. Tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar kapsam dışındadır; bunlar Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine tabi olmaya devam eder.
Ancak bir istisna var: yüz günden uzun sözleşmeler yapılsa bile, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konut dörtten fazla kez kiraya verilirse, bu da yaptırıma bağlanmıştır.
İzin belgesi nasıl alınır?
İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir ve belge, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce alınmış olmalıdır. Başvuru Kültür ve Turizm Bakanlığı'na yapılır. Belge düzenlendikten sonra Bakanlıkça verilen plaketin konutun girişine asılması zorunludur.
Pratikte en çok takılınan şart şudur: başvuruda, konutun bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış onay kararının sunulması zorunludur. Tek bir kat malikinin karşı çıkması izin belgesi alınmasını engeller. Birden fazla binadan oluşan sitelerde bu şart yalnızca kiralamanın yapılacağı bina için aranır; izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir.
İkinci sınırlama sahiplik yoğunluğuna ilişkindir: üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Aynı binada aynı kişi adına beşten fazla bağımsız bölüm söz konusuysa ek şartlar devreye girer. Amaç, apartmanların fiilen otele dönüşmesini engellemektir.
Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik gibi hizmetlerin verildiği yüksek nitelikli konutlar bakımından ise oy birliği ve yüzde yirmi beş şartları aranmaz.
Emlakçılar aracılık edebilir mi?
Hayır. Kiraya veren dışında bir kişi eliyle turizm amaçlı kiralama yürütülecekse, bu yalnızca (A) grubu seyahat acentesi belgesine sahip işletmeler aracılığıyla yapılabilir. (A) grubu belgesi olmayan emlak ofislerinin, işletmelerin veya kişilerin bu faaliyete aracılık etmesi hukuken mümkün değildir.
2026 yılı idari para cezaları
- İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapan kiraya verene, her bir konut için 180.617 TL (kanuni taban 100.000 TL) ceza verilir ve izin belgesi alması için 15 gün süre tanınır.
- Bu 15 günlük süreye rağmen faaliyete devam edilirse ceza 903.088 TL'ye (taban 500.000 TL) çıkar.
- Buna rağmen faaliyet sürdürülürse ceza 1.806.177 TL (taban 1.000.000 TL) olur.
- İzin belgesi olmayan konutların kiralanmasına aracılık edenlere her bir sözleşme için 180.617 TL ceza uygulanır.
Cezaları uygulama yetkisi, kural olarak konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amirine (vali veya kaymakam) aittir. Bodrum'daki konutlar bakımından yetkili makam Bodrum Kaymakamlığı'dır.
Vergi tarafı da var
Turizm amaçlı kısa süreli kiralama, konut kira geliri değil ticari faaliyet olarak değerlendirilir. Bu da mükellefiyet tesisi, defter tutma ve KDV yükümlülükleri anlamına gelir. İzin belgesi alınmadan yapılan kiralamanın sonradan tespiti hâlinde, geçmişe dönük olarak da mükellefiyet tesis edilebilmektedir. Bu nedenle idari para cezası riski, meselenin yalnızca bir yüzüdür.
Pratik kontrol listesi
- Kiralama süresi tek seferde 100 günü aşıyor mu? Aşıyorsa 7464 sayılı Kanun kapsamı dışındasınız.
- Binanın tüm kat maliklerinden oy birliğiyle karar alabiliyor musunuz? Alamıyorsanız izin belgesi çıkmaz.
- Sözleşmeyi izin belgesi çıkmadan imzalamayın; belge sözleşmeden önce alınmalıdır.
- Aracı kullanacaksanız (A) grubu seyahat acentesi belgesini isteyin.
- Vergi mükellefiyeti tarafını mali müşavirinizle birlikte kurun.
Bodrum'da sezonluk kiralamalarda karşılaşılan diğer sorunlar için yazlık ve sezonluk kiralamada haklar yazımızı, kira uyuşmazlıklarında izlenecek yol için Bodrum kira ve tahliye avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz. Turizm işletmelerini ilgilendiren diğer yükümlülükler için Bodrum turizm işletmeleri sayfamıza da bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz. Somut bir dosyayla ilgili değerlendirme için Çelik Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilir, benzer konulardaki diğer yazılarımız için makale arşivimize veya sıkça sorulan sorular sayfamıza göz atabilirsiniz.
Bodrum ve Muğla genelinde kira ve tahliye konularında avukatlık hizmeti veriyoruz: Bodrum Kira ve Tahliye Avukatı
bu yazıyı hazırlayan
Av. Mert Çelik
Muğla Barosu · Sicil 2039 · Bodrum · 2018’den beri
Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki mütalaa veya avukatlık hizmeti niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; güncel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.